Строительный бум благополучно захлебнулся
Последние несколько лет для строительной индустрии республики были достаточно бурными. В Улан-Удэ быстро выросли несколько десятков новых жилых домов, активно стали осваиваться когда-то заброшенные строительные площадки. В этот бизнес пошли бизнесмены, имеющие свободные средства, поступившие, как правило, от торговли. Так появились фирмы "Гевс-строй", занялся строительством предприниматель и депутат НХ Матвей Баданов, воздвигнувший на свои средства "Солнечную башню", на базе бывшей фирмы "Годли" появилась строительная компания "Бест-плюс". По прогнозам экспертов, 2006 год для строительства станет переломным. Только единицы из работающих сегодня в этой сфере организаций смогут найти в себе силы и желание продолжать начатое дело. Первый опыт инвестирования строительства показал: слишком много препятствий стоит на пути у бурятских строителей, начиная с экономической нестабильности региона, низких доходов населения, заканчивая "драконовскими" методами и препонами, исходящими со стороны местных властей.
Большая часть возведенных домов висит между небом и землей
По данным Комитета городского хозяйства и строительства администрации Улан-Удэ с апреля 2004 года, то есть за полтора истекших года в городе получили разрешения на строительство 43 различных организации. В общей сложности, по данным комитета, все эти фирмы начали дружно возводить, ни много ни мало почти 100 тысяч квадратных метров жилья. Большинство из них строят, используя метод долевого участия горожан.
Строить начали быстро и активно, но вот завершить начатое дело могут далеко не все. По данным все того же Комитета городского хозяйства и строительства (по нашей информации, не дотянувшего в ушедшем году до плановых отчетных цифр сданного жилья) в период с января 2004 года по декабрь 2005 по отдельным объектам жилищного строительства выдано всего 31 разрешения на эксплуатацию. Администрация города среди основных причин, по которым, в основном, отказывается в выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию зданий, указывает: несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство; несоответствие градостроительному плану и несоответствие параметров построенного объекта проектной документации. Таким образом, большинство возведенных в Улан-Удэ жилых домов сегодня находятся между "небом и землей". Многие дольщики внесли свои деньги в строительство, но никаких документов на квартиру не получили.
Главные причины отсутствия разрешений — нехватка денег
По мнению экспертов, реальная цена, ниже которой сегодня просто невозможно построить качественное жилье в Улан-Удэ — это 10 тысяч рублей за квадратный метр. Если строитель обещает меньшую цену, то жди обязательного подвоха — либо окна будут сделаны из некачественного профиля, либо утеплителя на стены положат в два раза меньше. Даже те квартиры, которые рекламируются по цене 10 тысяч за квадрат, реально обходятся покупателю во все 12. В первоначальную цену, оказывается, не входит стоимость электрической проводки, полов и окон, и хозяину жилья все равно придется раскошелиться дополнительно.
Себестоимость строительства не элитной квартиры складывается из следующего: 9 тысяч — это фактическая себестоимость квадратного метра, которую забирает себе генподрядчик, и только оставшаяся тысяча уходит к заказчику, на котором остаются расходы на проектную документацию, землеотвод и т. д. Чтобы получить прибыль и оправдать вложенные затраты, нужно быстро продать квартиры, одновременно накрутив на них желаемую прибыль. Любой среднестатистический гражданин естественно склонен приобретать квартиру в таком доме, на месте которого установлен не только фундамент, а еще и, как минимум, несколько этажей. Это, на первый взгляд, является показателем стабильности строительной фирмы и наличия у нее достаточных средств. На самом деле не меньшие затраты строительную организацию ждут в конце, когда приходит период сдачи дома в эксплуатацию и получения соответствующего разрешения. Цена вопроса тоже здесь не маленькая, и если заказчик не может продать остатки квартир в своем новом доме, то может и не найтись средств на проведение мероприятий по вводу дома в эксплуатацию.
Замкнутый круг заключается в том, что те, кто уже купили квартиры и не могут дождаться официальных документов, начинают нервничать, обращаться в суды, делая тем самым плохую славу застройщику. Тот, соответственно, не может продать оставшиеся, новые инвесторы просто не идут, глядя на тех, кто уже "влетел". Одинаково плохо в этой ситуации становится всем: и дольщикам, и застройщикам. И как показывает опыт, суд, обязавший застройщика вернуть дольщику деньги, всех проблем не решит. Ситуация может обернуться таким образом, что фирма окажется просто банкротом, с которого и взять будет нечего.
Выгодно строить не жилье, а торговые центры
По словам опытных застройщиков, кроме причин, связанных с бедностью региона, на упадок строительной отрасли в Улан-Удэ может повлиять и ряд других факторов. Повсюду пропагандируя строительство как приоритетное направление развития столицы, город одновременно загоняет строителей в "угол".
Как говорят строители, еще на этапе землеотвода мэрия может кого-то "напрячь" сильнее других, а кому-то по причинам, о которых можно только догадываться, наоборот помогает, "крышуя" весь процесс до конца. Жалуются строители и на "немилосердные" местные налоги. Если ты строишь торговый центр, себестоимость строительства которого практически равна жилью, а конечная цена — минимум 25 тысяч за квадрат, ты платишь всего полставки земельного налога. В случае со строительством жилого дома, где первые три года, как правило, уходят на проектирование, платить приходится две ставки земельного налога, по истечении трех лет — четыре ставки. Тем временем мэрия каждый год пытается собрать необходимое количество квадратных метров, стараясь дотянуть до плановых цифр, а жилой фонд, без того обветшавший, стареет еще больше, и скоро, вероятно, будут рушиться не только бассейны.
Так или иначе сегодня приходится констатировать: строительный бум в Улан-Удэ благополучно захлебнулся в ворохе проблем, главные из которых — отсутствие законодательных и экономических условий для бизнеса, высокие риски при низкой рентабельности.