Каким образом можно приобрести жилье в долг?
Новые законы призваны решить жилищную проблему
В нашей стране около 100 тысяч семей уже приобрели квартиры с помощью ипотечного жилищного кредитования. Но по настоящему массовой ипотека становится только тогда, когда предложение на рынке недвижимости велико, кредит можно взять на длительный срок, а процент по нему — низок. Добиться этого и призваны новые жилищные законы.
Среди них, в частности, поправки в закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которые позволят в 1,5—2 раза снизить проценты по ипотечным кредитам. Если сейчас ставки по ипотечному кредитованию доходят до 18%, (у нас в Бурятии 14%), то к 2010 году средняя ставка кредита может составить 8—10%. Должны ощутимо вырасти с нынешних 10—15 лет и сроки стандартного кредита, сравнявшись с принятыми в странах Европы и США 30 годами. Впрочем, в Бурятии этот срок итак увеличен до 30 лет. Ряд законопроектов "жилищного" пакета направлен на максимальное снижение части стоимости недвижимости, которую необходимо оплатить из собственных средств. Наконец, предполагается изменить порядок работы органов исполнительной власти на федеральном и местном уровнях с тем, чтобы снять существующие сегодня на строительном рынке административные барьеры. Это значительно упростит оформление ипотечных кредитов, усилит конкуренцию между застройщиками.
Покупка в кредит как инвестиции в будущее
Николай Юрьевич Рузавин, заместитель министра строительства: "Пока проект "Жилище" находится на стадии подготовки. К 2010 году мы планируем увеличить количество жилья в 2 раза. Как и в федеральном масштабе главными задачами для нас является увеличение темпов строительства. Планируем сделать приобретение жилья через ипотечную, банковскую систему более доступным для широкого круга нуждающихся. У нас в Бурятии действуют 9 банков — это неплохой сектор для бизнеса. Сейчас федерация готова предоставить льготные условия банкам именно в сфере займов на жилье. Для простого горожанина это будет выгодно — понизятся процентные ставки, первоначальный взнос. Наша задача сделать так, чтобы желающих приобрести квартиру, было как можно больше. Тогда в борьбе за клиента, организации, предоставляющие жилье по кредиту, будут снижать проценты. Сейчас кто не может себе позволит купить квартиру? Люди с низкой заработной платой и не имеющие средств для первоначального взноса. Именно для таких граждан планируется создать реальную возможность для покупки квартиры, как на федеральном, так и на региональных уровнях.
Действительно, давайте рассмотрим перспективы обыкновенного улан-удэнца на получение в собственность жилья в данный период времени. Допустим, это небогатый человек, имеющий профессию, зарплату среднюю или чуть выше среднего, зачастую уже семейный.
Если наследства или подарка в виде квартиры от богатых родителей не предвидится, то надеяться придется только на свои усилия. Вариантов немного. Можно начать копить. Но долгое время надо будет где-то жить. Накопления на квартиру — дело не одного года и даже не пяти. А ведь на протяжении этого времени жизнь идет.
Кроме того цены на недвижимость все время растут. За год цена на квартиру может увеличиться и на 50%, и более. Как мы видим, долгосрочные накопления на квартиру для среднестатистической семьи — вариант трудноосуществимый.
Есть и другой путь приобретения жилья — кредит. Многие улан-удэнцы (как, впрочем, и большинство россиян) боятся делать такой шаг, говоря: "Двадцать лет, день в день выплачивать кредит, то есть жить в долг — это очень большая нагрузка. Если что-то случится, например, потеря работы или трудоспособности, то банк тут же отберет квартиру". Но, с другой стороны, если нет другого выхода, это наиболее приемлемый путь.
Здесь нужно сделать акцент на том, что выплата кредита по недвижимости — это не жизнь в долг. Например, кредит на телевизор, домашний кинотеатр или даже автомобиль — это долг, а квартирный кредит — нет. Разница в том, что бытовая техника с течением времени имеет свойство сильно падать в цене. Покупка же недвижимости — это инвестиции в свое будущее.
Самые доступные способы приобретения жилья в Бурятии
1. Ипотечная Корпорация РБ
У среднестатистического жителя Бурятии, не имеющего возможности приобрести новенькую квартиру здесь и сейчас, есть три пути. Естественно, что один из этих путей ведет в Ипотечную корпорацию РБ.
Начиная с 2001 года по июнь 2005 года, населению Бурятии выдано более 1500 займов. Ипотечная корпорация РБ является также оператором ряда республиканских жилищных программ: программы индивидуального жилищного строительства, поддержки молодых специалистов, обеспечения жильем молодых семей. Условия выдачи кредита здесь следующие:
— Сумма займа — до 70 % от стоимости приобретаемого жилья.
— Срок кредитования — до 30 лет.
— Процентная ставка — 14 % годовых.
Заемщик должен иметь стабильный (не менее 6 месяцев стажа) и достаточный для погашения займа источник дохода. Соответственно необходим полный пакет документов. С недавнего времени Ипотечная корпорация РБ предоставляет новую услугу.
Корпорация может кредитовать средства на жилье под залог квартиры (к примеру, родителей). Выдает 70% от стоимости той квартиры, которая имеется в залоге. 30%, как обычно, вы должны предоставить сразу. Это касается и долевого строительства (многоэтажек) и индивидуального (частный дом). К примеру, у вас есть свой участок, корпорация предоставит вам сумму в 70% от стоимости залоговой квартиры — и стройте себе на здоровье. Построив дом, вы сразу вселяетесь в него, и выплачиваете оставшиеся долги постепенно.
Начальник Управления по финансам и экономике Мэдэгма Данзановна Цырендоржиева утверждает, что ипотека у нас в Бурятии и так стала более или менее доступной:
— Мы сделали анализ социального положения наших заемщиков за текущий 2005 год. Оказалось, что 42% из них составили работники бюджетной сферы, прочие служащие — 41%, рабочие — 5,5%, остальные — это работники ИП, ЧП и других организаций. Российское правительство планирует в ближайшие годы снизить процентную ставку до 10%. Хотя итак наши ставки снизились с 18% до 14%. В 2003—2004 годах осуществлялось целевое субсидирование для компенсации первоначального взноса, в том числе и в Бурятии. Правительство Бурятии субсидировало для определенной категории те 30% первоначального взноса, которые очень трудно изыскать многим желающим приобрести квартиру. В эти годы 53 семьи с помощью таких субсидий приобрели квартиры на сумму 8,1 млн. руб.
В 2005 году таких средств в бюджете нет. Хорошо бы это возобновить. Очень многие сейчас находятся в тупике, потому что не имеют 30% первоначального взноса. Необходимо хотя бы какие-то определенные категории "охватить" таким субсидированием.
Возможно, что в ближайшем будущем будет решаться проблема заемщиков с так называемыми "серыми доходами". Мы будем проверять: если работодатель подтвердит, что реальная зарплата у вас гораздо больше, то мы такие кандидатуры будем также рассматривать".
2. Кредит в банке
Почти все существующие в Бурятии банки выдают кредиты на жилье. Условия такие: 30% — первоначальный взнос, годовая процентная ставка — около 18%, срок кредита — до 15 лет. Конечно, необходим полный пакет документов, свидетельствующий о платежеспособности потенциального заемщика.
Как правило, предоставляются несколько видов кредита (самый распространенный — ипотечный кредит) на приобретение, строительство, в том числе и долевое участие в финансировании строительства объектов недвижимости. Срок рассмотрения банком запроса о предоставлении кредита составляет около 15—20 дней.
3. Жилье в рассрочку — ЖСК
Подобная ниша услуг — ЖСК существует в Улан-Удэ не более 2-х лет. У нас в городе таких организаций несколько. Схема работы ЖСК проста. Если у человека нет большой суммы для быстрой покупки жилье, он вкладывает часть своих денег в общую кассу, другие члены поступают также. С помощью кассы взаимопомощи (членских взносов) в порядке определенной очереди покупается квартира сначала одному, затем другому члену кооператива и т. д.
Руководитель филиала одного из ЖСК Ксения Будаева: "Многие боятся, что, внеся свои деньги, взамен они ничего не получат, что организация наша куда-то исчезнет и — "ищи-свищи" свои денежки. На самом деле этого просто не может случиться. Мы — некоммерческая организация, поэтому разориться не можем. А закрыться можно только в случае согласия всех членов кооператива и никак иначе".
Руководитель другого ЖСК подчеркивает преимущества этой формы приобретения квартир перед кредитом в банке: "Нам необходим минимальный пакет документов: копия паспорта, копия трудовой книжки, справка о заработной плате за последние 3 месяца, справка о составе семьи. Причем строгих ограничений, критериев для отбора нет. Если у человека "серая" зарплата и официально он получает лишь, к примеру, 1000 рублей, то такого человека мы тоже можем сделать членом кооператива и предоставить ему квартиру, если он сам уверен в том, что справится с финансовой нагрузкой".
Однако при выборе кооператива будьте очень внимательны: некоторые из них могут оказаться типичными пирамидами и вы рискуете не только не получить квартиру, но и потерять серьезную сумму денег.
Долевое строительство
На данном этапе в нашем городе быть инвестором, принимая долевое участие в строительстве нового дома, могут позволить себе в основном обеспеченные слои населения. Однако, если цена на квартиру минимальная, а ее площадь небольшая, этот способ подходит и улан-удэнцам со средними доходами.
Недавно в Москве прогремели скандалы, связанные с тем, что многие москвичи-участники долевого строительства были обмануты фирмами-застройщиками, они не получили не только квартир, но и деньги свои до сих пор вернуть не могут. На вопрос, не случаются ли у нас подобные казусы, мы попросили ответить оперуполномоченного по борьбе с экономическими преступлениями С. И. Бурцева. Оказывается, что года 3 назад такие случаи в Улан-Удэ были и не единожды.
Так, печальной славой пользуется новый дом по улице Цыбикова возле Октябрьского отдела милиции. "Застройщики умудрились продать вдвое больше квартир, чем их было на самом деле. То есть на одну и ту же квартиру пришли по 2 претендента. Скандал закончился длительным процессом в суде". Сейчас таких случаев практически нет.
За и против
Ипотека — это кредит за счет денег, которые привлечены со свободного рынка. Не нужно долго ждать какой-то очереди, как в ЖСК. Вложив 30% от стоимости квартиры, вы получаете ее сразу, причем тут же становясь ее законным собственником. В кооперативе же, когда выдают квартиру, она не является вашей собственностью вплоть до окончательной расплаты. А это довольно серьезный риск. Еще преимущества в пользу ипотечной корпорации — большой срок кредита до 30 лет, процентная ставка ниже, чем в банке. С другой стороны, в ЖСК можно обратиться тем, у кого нет всех необходимых документов, кто хочет, но не может взять квартиру в кредит. Словом, выбор за вами.