Мэрия распоряжается не своей землей
— Лидия Асланбековна, в КУИ города считают, что вправе распоряжаться земельными участками, если ранее сами жители не позаботились о том, чтобы приватизировать свою придомовую территорию. Там, где придомовая территория "никак не оформлена", прав на нее у жителей нет. Вы согласны с такими утверждениями?
— На всех судебных заседаниях КУИ придерживается именно такой позиции. На самом деле, по закону, придомовая территория многоквартирных жилых домов принадлежит местным жителям даже в том случае, если они и не начинали процедуру оформления земли в собственность.
— На каком основании?
— Оснований сразу несколько. Во-первых, при первоначальной закладке, строительстве многоквартирного жилого дома делался отвод территории. Соответственно, устанавливались границы этой территории. Норма отвода земли производилась с учетом того, какое количество жильцов (по минимуму) будет проживать в этом жилом доме. Для этого существовали и существуют СНиПы — строительные нормы и правила.
Согласно этим нормам и правилам, производилась привязка земли к будущему объекту и утверждался план границ, с учетом нормального жизнеобеспечения будущих жильцов и необходимых им условий проживания. Предусматривались малые архитектурные формы: детские и спортивные площадки, места для сушки белья, выгула собак, зеленые насаждения, места отдыха и пр.
Всякий раз, когда в судах чиновники говорят, что участок под объектом капитального строительства не сформирован, я их спрашиваю, что они имеют в виду? Если произведен отвод земли, если границы участка обозначены на градостроительном плане застройки земельного участка, если участок был поставлен в отдел кадастра на учет, — он уже сформирован! На самом деле такая процедура была всегда, и в советские времена участки отводились по правилам, существовали специализированные органы контроля над отводом и использованием земель.
Кроме того, объект капитального строительства — многоэтажный дом и земля — это единое целое, это архитектурный ансамбль, который выполнялся согласно архитектурно-планировочному заданию.
— Как же бороться с произволом чиновников?
— Вопрос этот действительно очень сложен: нужно знать, как минимум, земельное, градостроительное, землеустроительное и жилищное законодательство. Пользуясь тем, что наше население юридически безграмотно, чиновники мэрии преподносят информацию по-своему. Горожанам говорят примерно следующее: ваш участок земли возле дома не сформирован, значит, и права на него отсутствуют, ваша земля только та, что находится под "коробкой" вашего дома и 1—2 метра по периметру, чтобы было где ходить.
Однако любой улан-удэнец может достать из городских архивов план своего земельного участка, Генеральный план застройки города, градостроительный план участка, жилищный и строительный паспорт, решение горсовета и прочее. Если все это свести в совокупности, вырисовывается цельная картина, и становится понятно, что, конечно же, никто не имеет права пересекать границы земельного участка (перемежевывать), который когда-то был отведен под строительство конкретного объекта. И тем не менее, наши чиновники не хотят знать или делают вид, что не знают, этот пласт законодательства, который запрещает "раздачу" придомовых земель.
— По Вашим словам, и Градостроительный, и Земельный, и Жилищный кодексы говорят в пользу собственников квартир. Почему же тогда пострадавшие от "точечных" застроек очень часто проигрывают суды, а их придомовые территории все-таки уходят "налево"?
— Все дело в том, что по таким вопросам в России небольшая судебная практика. Земельный кодекс введен сравнительно недавно, с 2001 года. Раньше у нас не было четкой регламентации институтов права собственности на землю и ее оборотоспособности как товара. А сейчас вдруг все это появилось, и суды только нарабатывают такую практику. Я сама, когда готовилась к процессам, заново изучала градостроительное, земельное законодательство. Искала судебную практику по таким делам, но почти ничего не нашла.
В этих условиях в суд приходит большой чиновник из КУИ, Управления архитектуры, Роснедвижимости и доказывает, что они имеют право передать участок, что объекта нет в Градостроительном реестре, нет в Генеральном плане, что земля ранее не была сформирована самими жильцами... Кого суд послушает — власти предержащие или простых смертных, как наши жители, и меня, рядового адвоката?
— Тем не менее, Вам удалось отстоять свою правовую позицию в нескольких судах...
— Да, но я теперь понимаю, что все зависит от позиции суда. Так, в суде первой и апелляционной инстанции дело о строительстве подземной стоянки, которую хотят построить на пр. Строителей, 62, нами было проиграно. Между тем Федеральный Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа Иркутска постановил: отменить предыдущие решения и направить дело на новое рассмотрение, и в настоящее время судебное разбирательство не завершено.
В другом деле суд общей юрисдикции Октябрьского района Улан-Удэ встал на защиту прав собственников помещений нежилого здания, приняв законное, обоснованное и мотивированное решение, и это решение вступило в силу. Речь идет о земле возле нежилого здания по Сахьяновой, 5. Территорию размером примерно в 5 га возле этого здания, часть которой КУИ разделил на кусочки и раздал. Решение КУИ было признано незаконным. Участки были расформированы снова. Суд восстановил статус-кво земельного участка.
— Так все-таки что Вы посоветуете делать горожанам: оформлять свою придомовую территорию в собственность или эта земля по закону и так принадлежит им?
— К сожалению, приходится "играть" по тем правилам, которые устанавливают чиновники. Раз уж так складываются обстоятельства, что мы все в городе вскоре можем остаться без придомовых территорий, наверное, было бы разумнее зарегистрировать свои права на общее имущество, в том числе на придомовую территорию. При этом, если вас не устраивает та площадь участка, которую вам предоставляют в общедолевую собственность чиновники, вы вправе обратиться в суд, запросить строительно-техническую экспертизу, с привлечением проектировщиков, которые помогут вам доказать, что СНиПами вам полагается площадь более обширная.
Если же вы не успели начать процедуру оформления придомовой территории, а на нее посягает кто-то другой, тогда обращайтесь в суд. Нужно бороться за свои права!