16.02.2019
Почему улан-удэнские владельцы жилья бегут из Таиланда

В Улан-Удэ выставлены на продажу десятки квартир и вилл в Таиланде. Теперь улан-удэнцы, которые приобрели в тучные годы райскую недвижимость,  не знают, как от нее избавиться. Ведь из-за падения курса рубля жизнь на морском побережье оказалась слишком дорогой. А тайские домики из-за масштабного строительства в Таиланде современных жилых комплексов и превышения предложения над спросом - невостребованными.

Продам квартиру с видом на море

Мечта поселиться у теплого моря у многих жителей Бурятии традиционно усиливается с наступлением холодов. Тяжелая меховая одежда, призванная защищать от ветра и морозов, не всегда справляется со своими функциями, тело просит вечного лета. Ближайшая точка оного расположена в шести часах полета по маршруту Иркутск - Паттайя. Где немалое число состоятельных людей Бурятии в свое время вложили деньги в недвижимость. Другой вопрос, что зов тела оказался сильнее разума. А думать-то необходимо, прежде всего, головой: через некоторое время выяснилось, что инвестиции в недвижимость по большей части оказались невыгодными.

 - Нельзя сказать, что покупка квартиры в Паттайе для нашей семьи была спонтанной. На тот период, когда ее брали, а это было шесть лет назад, она казалась нам выгодной, - рассказывает улан-удэнец Александр. - Несколько раз ездили туда на отдых, и нам так понравилось, что продали одну из 1-комнатных квартир в Улан-Удэ и купили студию в Паттайе.

Жилье взяли недалеко от первой линии в одном из недавно введенных жилых комплексов. Не сказать, чтобы роскошном, но с хорошим ремонтом, мебелью и общим для кондоминиума бассейном. Впрочем, практически во всех новых многоквартирных комплексах есть и бассейны, и детские горки. Первые годы жили припеваючи. Александр занимался IT-технологиями и работал в удаленном доступе, супруга водилась с двумя маленькими детьми, в общем, это были очень хорошие времена.

Покупать нельзя, продать

Однако в 2014 году в России случился во многом рукотворный экономический кризис и затронул прибрежный Таиланд. Ведь рубль девальвировался в два раза, поток российских отдыхающих значительно сократился, сфера туризма стала нести убытки. И у Александра число заказов упало, вдобавок одному из детей настала пора учиться в школе. В общем, семья вернулась в Бурятию. И тут выяснилось, что продать квартиру б/у в Паттайе за те же деньги было уже нереально. Несмотря на рекламные объявления о растущих ценах на недвижимость, которые в большинстве своем оказались дутыми, рассчитанными лишь на стимулирование спроса.

Жилье передали местному агентству, которое за отдельную плату выставило его в аренду. Александр рассказывает, что поначалу студия пользовалась спросом, практически весь год была занята. Правда, самим владельцам жилья пользоваться ею уже было сложно: в горячий сезон она арендовалась на месяцы вперед. И за все это время они побывали на отдыхе в своей квартире только один раз. И то приезжали в низкий сезон.

Но с 2015 года с арендой стало сложнее. К этому времени в Паттайе были введены в эксплуатацию десятки крупных жилых комплексов, и на рынок аренды выплеснулись тысячи новых студий и квартир, что обрушило рынок аренды. Вдобавок снизилось число российских экспатов, которые, в отличие от туристов, предпочитали снимать жилье на долгий срок.

Туристы же селятся либо на короткий срок, либо предпочитают отели с включенными завтраками. Соответственно, квартира начала все чаще простаивать. Выросла и стоимость владения недвижимостью - электричество, вода, плата за уборку, техобслуживание бассейна, охрана и так далее. В итоге все, что удавалось собрать с аренды, уходило агентству и на содержание квартиры. В прошлом году Александр умудрился продать жилье состоятельному российскому VIP-пенсионеру и говорит, что ему еще очень повезло, дисконт был не слишком велик.

Ведь сегодня в улан-удэнских объявлениях представлены квартиры-студии с ценой продажи в 1,5-1,7 млн в рублях. Практически Паттайю продают по цене Улан-Удэ, что лишь на первый взгляд выглядит диким: предложений на продажу так много, что многие готовы избавиться от заграничной недвижимости за любую цену.

Впрочем, большинство улан-удэнских владельцев недвижимости смирилось с тем, что заработать на аренде маловероятно. А если и удается заработать на аренде, то лишь когда сам домовладелец занимается поиском арендаторов.

Не бизнес, а каторга

На одном из интернет-форумов домовладелец из Иркутска рассказал, как он, приехав в Таиланд, стал фактически уборщиком.

- У меня был небольшой бизнес в России, я часто ездил отдыхать в Таиланд и купил там квартиру, потом нашел еще одно выгодное предложение, затем другое, - рассказывает пользователь Руслан. - В первые годы все три квартиры-студии арендовались хорошо, но потом стали генерировать убытки.

Он был вынужден продать свой бизнес, переехать в Паттайю и начать уже без посредников искать арендаторов и сдавать жилье в аренду. Дела пошли хорошо, он даже взял на обслуживание квартиры своих знакомых.

Но потом Руслан так же, как и другие, столкнулся с переизбытком предложений, ростом затрат на содержание и сокращением прибыли.

- Арендаторов уменьшилось, и они стали снимать на меньший срок, соответственно, приходилось тратить несопоставимо большие деньги на частую уборку помещений, - жалуется домовладелец. - Цена услуг обслуживающего персонала значительно выросла, а стоимость аренды, наоборот, упала.

В результате пришлось отказаться от услуг местных уборщиков и несколько раз в неделю самому заниматься чисткой квартир: пылесосить, мыть туалеты, заниматься тяжелым и неблагодарным трудом. Причем убирать даже тогда, когда в квартирах никто не жил: в жарком и влажном климате Таиланда помещения, в которых никто не живет, быстро начинают неприятно пахнуть плесенью…

В какой-то момент он заметил, что его статус упал.

- В Иркутске у меня было свое дело, друзья и знакомые, а тут я превратился в уборщика, который и моря то не видит, а круглые сутки занят одним и тем же: поиском арендаторов, их встречей и чисткой помещений, - жалуется он. — Это уже не бизнес, а непонятно что.

Вилла на сдачу

Впрочем, если эконом-жилье еще можно как-то сдать, то вот собственные дома и виллы приносят сплошные убытки.

- Оборудование для бассейна работает на электричестве. Дом периодически требует ремонта, учитывая агрессивный климат - влажность, солнце. А также необходимость борьбы с насекомыми и экзотической живностью, которая лезет в дома. Ты тратишь порядка 15 тыс. бат (около 27 тыс. рублей) на техническое обслуживание городка и видеонаблюдение. Поскольку земля оформлена на фирму, то возникают дополнительные затраты в 20–25 тыс. бат. Если все годовые расходы поделить на 12, получится сумма порядка 30 тыс. рублей в месяц, - рассказала Елена Симанович, владелица виллы на острове Пхукет.

Ума палата

Эксперты отмечают, что сегодня в Таиланде по-прежнему продолжается строительный бум, который подогревается за счет китайских инвестиций. И в некоторых случаях вложение на ранних стадиях и перепродажа могут быть выгодными, но все же это редкость. Ведь, по официальным данным, в Таиланде в 2018 году около полумиллиона квартир и домов в уже построенных зданиях не были проданы! Цикл завершается. Кризис и обвал цен на рынке недвижимости неизбежен.

Уже сегодня продать жилье на вторичном рынке Паттайи без большого дисконта невозможно. Ведь покупателям предлагаются растущие объемы все более нового и современного жилья, а застройщики и банки через агрессивную рекламу переманивают покупателей, в том числе многолетней рассрочкой платежа. Поэтому жители Бурятии зачастую готовы продать свою райскую б/у жилплощадь через сложные схемы с обменом, например, на автомобиль или недвижимость в Улан-Удэ.

Но с каждым годом это усложняется: потенциальных покупателей на зарубежное жилье становится все меньше не только из-за экономического кризиса. Сегодня из-за значительного снижения цен на аренду в Таиланде на тех же зимовках гораздо дешевле снимать новое жилье. Чем заморачиваться покупкой недвижимости, которую потом ни продать, ни сдать.

Не случайно бурятские владельцы тайской недвижимости нанимают своих специализированных риелторов. Последние в Бурятии подыскивают туристов, отправляют их регулярными рейсами в Таиланд, организуя им проживание в недорогом арендованном жилье, в том числе с видом на море. В среднем аренда обходится в два раза дешевле, чем проживание в отелях, особенно если ехать большими компаниями.

Таким образом, с годами туристы из Бурятии начинают проводить все более консервативную инвестиционную политику. Впрочем, речь идет о тех немногих, до кого еще не добралось жадное до денег и налогов российское правительство. Ведь с такими ускоренными темпами ограбления населения о выездном туризме с годами можно будет забыть.

Дмитрий Родионов, «Номер один». 
^