В Бурятии надувается жилищный пузырь
Цены на жилье могут обвалиться уже в конце года
В республике, несмотря на существенное снижение доходов населения, который месяц подряд продолжается стремительный рост цен на жилье. Он спровоцирован введением государством 2%-ной льготной «дальневосточной» ипотеки и в целом снижением стоимости ипотечных кредитов. Однако на всех уровнях уже открыто заявляется, что не только в Бурятии, но и по всей стране надувается очередной жилищный пузырь. Который с завершением сроков программы стимулирования кредитования в ноябре может лопнуть. Что приведет не только к снижению цен на жилье, но и к невозможности обслуживать займы тем, кто взял кредиты, не рассчитав свои финансовые возможности.
Как известно, рынок жилой недвижимости Бурятии - как качели. В некоторые годы он падал (в кризисы 90-х и «нулевых»), что приводило к банкротствам застройщиков и потерям у спекулянтов. Либо рос, как это происходило перед кризисами в августе 1998, 2008 и 2015 годов.
Нынешний год знаменателен тем, что ему также предшествовал период падения и стагнации цен.
- Застройщики Бурятии в 2015- 2018 годах испытывали сложности с продажами, а прошлом году переключились на более доходный сектор строительства соцобъектов, стройки же в основном заморозили, - говорит риелтор Ольга Соболева. - Весной этого года, как только государство начало снижать стоимость ипотеки, застройщики почти одновременно в Улан-Удэ повысили цены на 10-15%. Но покупатели это проглотили, и тогда они подняли еще примерно на 5%. Но и эти квартиры смели, что создало дефицитный рынок. Квадратный метр подорожал до 70 тыс. рублей на отдельных объектах.
Сами застройщики говорят, что причиной переписывания ценников стало удорожание цемента, арматуры и отделочных материалов, а также дорожающие услуги технического присоединения к сетям. Также сказалось и снижение предложений новостроек в результате прошлого жилищного кризиса 2015-2016 годов. И завершение эпохи долевого строительства, в результате чего застройщики оказались лишены беспроцентных кредитов дольщиков и опираются теперь на кредитные ресурсы.
Между тем основной причиной роста цен в Бурятии стал спрос со стороны молодых семей - получателей льготных ипотечных программ. Они взвалили на себя существенное кредитное бремя на много лет, не особо задумываясь о том, как все это придется возвращать.
- Мы можем создать искусственный ажиотаж на этом рынке среди недостаточно платежеспособных людей, для того чтобы ипотеку брать, - заявил недавно замминистра финансов РФ Алексей Моисеев. – Но потом, даже если будет нулевая ставка, люди не смогут вернуть тело кредита.
Финансовый аналитик Александр Доржиев согласен, что на жилищном рынке Бурятии появляется избыток необеспеченных кредитов.
- Подобные вещи уже неоднократно случались раньше, когда государства искусственно стимулировали рискованных заемщиков с целью вызвать рост в строительном секторе, - говорит он. - Но не подкрепленные ростом доходов заемщиков эксперименты в конечном итоге приводили к тому, что потребители не могли далее обслуживать кредиты, что ударяло по банкам. Затем кризис перекидывался на другие секторы экономики.
Как отметил эксперт, в ходе последнего жилищного бума 2010-2013 годов доходы населения Бурятии более-менее росли, что позволяло заемщикам обслуживать займы. Сегодняшняя жилищная пирамида ничем не подкреплена, поскольку доходы населения падают с 2014 года, и пока нет предпосылок для понижения существующей динамики.
Пока же работает психология «толпы» - когда цены растут, а ставки падают, кажется, что подобный банкет будет продолжаться всегда. И цены на недвижимость со временем будут только расти. Между тем, собственно, экономический кризис, по мнению аналитиков, в России пока еще толком и не начинался. Ведь все самое сложное прогнозируется к концу года.
И речь идет не о будущих санкциях, а о времени, когда на нашей экспортно-ориентированной стране отразятся проблемы ведущих экономик мира, где только разворачивается Великая депрессия. В этих условиях вся надежда на то, что федеральный центр при финансовой дыре российского бюджета в 3 трлн рублей все же найдет средства, чтобы продолжить стимулирование ипотечного кредитования с 1 ноября 2020 года, когда госпрограмма официально заканчивается.
Только привлечение все новых и новых заемщиков за счет господдержки позволит рынку все дальше расти, откладывая его падение на потом. Ведь доля ипотеки при покупке жилья в новостройках Бурятии в 2020 году, по данным Росстата, превысила 75%. Что означает одно - если ипотека просядет, то рынок недвижимости получит как минимум двукратное падение спроса, а цены покатятся вниз.
Дмитрий Родионов, «Номер один».
Как известно, рынок жилой недвижимости Бурятии - как качели. В некоторые годы он падал (в кризисы 90-х и «нулевых»), что приводило к банкротствам застройщиков и потерям у спекулянтов. Либо рос, как это происходило перед кризисами в августе 1998, 2008 и 2015 годов.
Нынешний год знаменателен тем, что ему также предшествовал период падения и стагнации цен.
- Застройщики Бурятии в 2015- 2018 годах испытывали сложности с продажами, а прошлом году переключились на более доходный сектор строительства соцобъектов, стройки же в основном заморозили, - говорит риелтор Ольга Соболева. - Весной этого года, как только государство начало снижать стоимость ипотеки, застройщики почти одновременно в Улан-Удэ повысили цены на 10-15%. Но покупатели это проглотили, и тогда они подняли еще примерно на 5%. Но и эти квартиры смели, что создало дефицитный рынок. Квадратный метр подорожал до 70 тыс. рублей на отдельных объектах.
Сами застройщики говорят, что причиной переписывания ценников стало удорожание цемента, арматуры и отделочных материалов, а также дорожающие услуги технического присоединения к сетям. Также сказалось и снижение предложений новостроек в результате прошлого жилищного кризиса 2015-2016 годов. И завершение эпохи долевого строительства, в результате чего застройщики оказались лишены беспроцентных кредитов дольщиков и опираются теперь на кредитные ресурсы.
Между тем основной причиной роста цен в Бурятии стал спрос со стороны молодых семей - получателей льготных ипотечных программ. Они взвалили на себя существенное кредитное бремя на много лет, не особо задумываясь о том, как все это придется возвращать.
- Мы можем создать искусственный ажиотаж на этом рынке среди недостаточно платежеспособных людей, для того чтобы ипотеку брать, - заявил недавно замминистра финансов РФ Алексей Моисеев. – Но потом, даже если будет нулевая ставка, люди не смогут вернуть тело кредита.
Финансовый аналитик Александр Доржиев согласен, что на жилищном рынке Бурятии появляется избыток необеспеченных кредитов.
- Подобные вещи уже неоднократно случались раньше, когда государства искусственно стимулировали рискованных заемщиков с целью вызвать рост в строительном секторе, - говорит он. - Но не подкрепленные ростом доходов заемщиков эксперименты в конечном итоге приводили к тому, что потребители не могли далее обслуживать кредиты, что ударяло по банкам. Затем кризис перекидывался на другие секторы экономики.
Как отметил эксперт, в ходе последнего жилищного бума 2010-2013 годов доходы населения Бурятии более-менее росли, что позволяло заемщикам обслуживать займы. Сегодняшняя жилищная пирамида ничем не подкреплена, поскольку доходы населения падают с 2014 года, и пока нет предпосылок для понижения существующей динамики.
Пока же работает психология «толпы» - когда цены растут, а ставки падают, кажется, что подобный банкет будет продолжаться всегда. И цены на недвижимость со временем будут только расти. Между тем, собственно, экономический кризис, по мнению аналитиков, в России пока еще толком и не начинался. Ведь все самое сложное прогнозируется к концу года.
И речь идет не о будущих санкциях, а о времени, когда на нашей экспортно-ориентированной стране отразятся проблемы ведущих экономик мира, где только разворачивается Великая депрессия. В этих условиях вся надежда на то, что федеральный центр при финансовой дыре российского бюджета в 3 трлн рублей все же найдет средства, чтобы продолжить стимулирование ипотечного кредитования с 1 ноября 2020 года, когда госпрограмма официально заканчивается.
Только привлечение все новых и новых заемщиков за счет господдержки позволит рынку все дальше расти, откладывая его падение на потом. Ведь доля ипотеки при покупке жилья в новостройках Бурятии в 2020 году, по данным Росстата, превысила 75%. Что означает одно - если ипотека просядет, то рынок недвижимости получит как минимум двукратное падение спроса, а цены покатятся вниз.
Дмитрий Родионов, «Номер один».
