25.11.2021
Доверяй, но проверяй
Чего нужно опасаться  при покупке квартиры

«Слышал, что не стоит при покупке квартиры слишком полагаться на проверку документов банком, правда ли это? Чего нужно опасаться и что предусмотреть?»

Бато, Улан­-Удэ.

Отвечает юрист Светлана Зимирева:

— Предоставляя ипотечный кредит, банки всегда проводят предварительную проверку и самой недвижимости (на предмет незаконных перепланировок), и документов на нее (является ли продавец собственником, сколько вообще собственников у жилого помещения по данным ЕГРН и кто в нем зарегистрирован). Но, как показывает практика, ни одна даже самая тщательная проверка не может дать покупателю 100%­-ной гарантии, что впоследствии он не лишится квартиры.

Например, известен случай, когда квартира принадлежала собственнице на основании приватизации, других жильцов на регистрационном учете не числилось. Банк ипотеку одобрил, и сделка состоялась.

Но спустя некоторое покупатель получил иск из суда: некий мужчина оспаривал договор купли-­продажи квартиры, а также ее приватизацию, требуя признать за ним право пользования жилым помещением.

В ходе разбирательства выяснилось, что истец приходился родным братом предыдущей собственницы квартиры, которая ее продала.
Раньше они с сестрой и матерью жили в другой квартире по договору соцнайма. Но дом признали аварийным.

Решением суда по иску администрации семью выселили из старой квартиры и сняли их с регучета. Взамен предоставили эту однокомнатную квартиру.

Так как на момент переселения брат отбывал заключение, он не мог оформить регистрацию в новом жилье и успел лишь подписать согласие о вселении туда.

А после отбытия срока узнал, что после смерти матери сестра оформила ему регистрацию в квартире своего супруга, выписав его из спорной квартиры, а сама ее приватизировала.

Администрация, видя, что брат зарегистрирован по другому адресу, а в квартире числится на регистрационном учете только одна сестра, заключила с ней соглашение о приватизации.

Став собственницей, сестра вскоре продала квартиру. И теперь брат, оставшийся в итоге без жилья, требовал признать все заключенные с квартирой сделки недействительными, так как приватизация проведена без его участия.

Суд признал, что право пользования спорной квартирой брат не утратил: его отсутствие носило временный характер, а то, что он не был там зарегистрирован, не означает, что его право на жилье прекратилось.

Ведь в свое время администрация вынесла решение о вселении брата в эту квартиру, и он от этого не отказывался.

Поэтому приватизация жилья проведена незаконно — без участия еще одного жильца, имевшего право пользоваться квартирой (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541–1). А значит, и последующая продажа квартиры тоже является ничтожной сделкой.

По поводу срока исковой давности суд пояснил, что для ничтожных сделок он составляет три года с момента, когда брат должен был узнать о нарушении своего права на жилье. Но не может быть больше десяти лет со дня исполнения сделки (ст. 181 ГК РФ).

Поскольку брат подал иск сразу после освобождения и при этом уложился в общий 10­летний срок, суд полностью удовлетворил его иск.
А новый покупатель, несмотря на то, что добросовестно проверил все документы перед сделкой, остался в результате без квартиры, но с большим долгом по кредиту.

Суд обязал продавца вернуть деньги, но удастся ли покупателю получить их фактически и в полном размере — неизвестно.

Как можно было этого избежать?

Перед сделкой рекомендуется проверять не только документы на недвижимость, но и самого продавца по базе судебных решений ГАС «Правосудие»:

— выбираем раздел «Федеральные суды общей юрисдикции»,

— далее вверху переходим на ссылку «Поиск по делам и текстам судебных актов»,

— выбираем субъект РФ и вводим Ф.И.О. продавца в поисковой строке сверху.

Выше упоминалось, что при расселении квартиры в аварийном доме администрация выселила семью на основании решения суда. Проверив фамилию продавца квартиры по базе судебных решений, можно было выяснить, что женщина выселялась вместе с братом и матерью. При этом фактически вселились в спорную квартиру только она и мать — то есть вопрос «куда делся брат?» можно было проверить.

Фото: pixabay.com


В связи с ужесточением требований связанных со сбором и хранением персональных данных, мы отказались от размещения комментариев на нашем сайте. Если вы желаете высказаться по тому или иному информационному поводу, предлагаем сделать репост публикации в любую соцсеть и оставить свой комментарий на личной странице.


^